전세 없어서 집 산다? 지금 시장에서 벌어지는 변화

서울 전세 시장에서 최근 자주 들리는 말이 있습니다.

“전세가 없으니 차라리 사겠다.”

이 말은 단순한 체감이 아니라 실제 시장 변화로 이어지고 있습니다. 전세 매물이 줄어들면서 일부 수요가 전세를 포기하고 매매로 이동하는 흐름이 나타나고 있습니다.

전세난 상황에서 매매 전환을 판단할 때 먼저 계산해야 할 기준

전세가 줄었다고 바로 집을 사야 한다는 뜻은 아닙니다.
실제 상담에서는 “살 수 있느냐”보다 사고 난 뒤 2~3년을 버틸 수 있느냐를 먼저 봅니다.

전세 유지와 매매 전환은 같은 주거 문제처럼 보이지만 돈이 나가는 구조가 다릅니다.

• 전세 유지: 보증금 추가분, 전세대출 이자, 월세 전환 가능성
• 매매 전환: 자기자본, 주담대 원리금, 취득세, 중개수수료, 보유세

따라서 먼저 아래 순서로 숫자를 잡아야 합니다.

1. 현재 전세 보증금과 갱신 시 추가로 필요한 금액
2. 월세 전환이 섞일 경우 실제 월 부담
3. 매매 전환 시 넣을 수 있는 자기자본
4. DSR·LTV 기준으로 가능한 주택담보대출 한도
5. 취득세·중개수수료·이사비까지 포함한 초기 현금

전세 보증금 인상분이 월세로 바뀌는 구조라면 전월세 전환 부담 계산으로 월 부담을 먼저 확인해 보세요.
매매 쪽은 DSR/LTV 계산기로 대출 가능 범위를 확인한 뒤, 취득세 계산기와 중개수수료 계산기로 초기 비용을 더해야 판단이 흔들리지 않습니다.

전세가 줄자, 매매가 늘고 있다

최근 시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 거래 구조입니다.

서울 아파트 전세 거래는 줄어드는 반면, 매매 거래는 오히려 증가하는 흐름이 나타나고 있습니다.

이는 단순히 매수 심리가 살아났다고 보기보다는 전세 수요 일부가 매매로 이동한 결과로 보는 것이 더 맞습니다.

특히 전세 계약이 종료되는 시점에서 선택지가 줄어들면서 전세를 유지하기보다 매매로 방향을 바꾸는 사례가 늘어나고 있습니다.

실제로 매매 수요가 늘어난 지역

이 흐름은 서울 전역에서 똑같이 나타나는 것이 아니라, 상대적으로 가격 진입 장벽이 낮은 지역에서 더 뚜렷하게 나타납니다.

대표적인 곳은 **노도강(노원·도봉·강북)**과 **금관구(금천·관악·구로)**입니다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템 기준으로 서울 아파트 전세 거래는 2026년 1분기 3만1818건으로, 2024년 1분기 4만197건보다 20.8% 감소했습니다. 반면 같은 기간 서울 아파트 매매 거래는 9887건에서 1만6887건으로 70.8% 증가했습니다.

지역별로 보면 변화가 더 분명합니다.

• 강북구: 2026년 1분기 매매 420건, 전세 347건으로 매매가 전세 거래를 넘어섰습니다.
• 관악구: 매매 641건, 전세 689건으로 거래 규모가 거의 비슷해졌습니다.
• 금천구: 매매 337건, 전세 384건으로 전세와 매매 거래 차이가 크지 않았습니다.
• 노원구: 2026년 1분기 매매 2094건, 전세 2817건입니다. 2024년 1분기에는 매매 718건, 전세 3418건이었기 때문에, 2년 사이 매매는 약 2.9배 증가했고 전세는 약 18% 감소했습니다.

전세 매물 감소도 같이 확인됩니다. 2026년 4월 27일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만5224건으로 작년 말 2만3263건보다 34.6% 감소했습니다. 지역별로는 노원구 전세 매물이 작년 말 697건에서 222건으로 68.1% 감소, 강북구는 59.4% 감소, 구로구는 64.9% 감소, 금천구는 약 3분의 1 수준으로 감소했습니다.

생애최초 매수도 늘었습니다. 노도강과 금관구의 집합건물 생애최초 주택 구입자 수는 2026년 1분기 4578명으로, 전년 동기 2181명보다 두 배 이상 증가했습니다. 이는 2021년 1분기 이후 5년 만의 최대치입니다.

즉, 이 지역들에서는 단순히 “집값이 오른다”는 흐름보다 전세 부족 → 매매 검토 → 실수요 매수 증가라고 볼 수 있겠네요.

전세 유지와 매매 전환을 같은 표에 올려놓는 순서

뉴스에서는 거래량과 매물 감소가 먼저 보이지만, 실제 의사결정은 내 계좌 기준으로 다시 계산해야 합니다.
특히 전세난이 심한 지역일수록 “전세 물건이 없다”는 압박 때문에 매수 결정을 서두르기 쉽습니다.

실무적으로는 다음 순서가 가장 덜 흔들립니다.

1. 전월세 전환 부담 계산으로 보증금 인상분이 월세로 바뀔 때 월 부담을 계산합니다.
2. DSR/LTV 계산기로 내가 실제로 받을 수 있는 주택담보대출 범위를 확인합니다.
3. 취득세 계산기로 계약 직후 필요한 세금을 따로 뺍니다.
4. 부동산 중개수수료 계산기로 전세 재계약과 매매 계약의 거래비용을 각각 비교합니다.

이 네 가지를 한 번에 놓고 보면, “매매가격 7억”이라는 숫자보다 월 상환액과 초기 현금 부족 여부가 더 선명하게 보입니다.

왜 이 지역에서 매매가 늘어날까

가격 진입 가능 구간

서울 내에서도 일부 지역은 여전히 실수요자가 접근 가능한 가격대를 형성하고 있습니다.

전세 가격이 계속 올라가는 상황에서 비슷한 자금으로 매매가 가능한 구간이 존재하면 자연스럽게 선택지가 바뀌게 됩니다.

전세 매물 감소

전세 매물이 줄어들면 단순히 가격이 오르는 것에서 끝나지 않습니다.

• 원하는 조건의 집을 찾기 어려워지고
• 계약까지 이어지는 시간이 길어지며
• 결국 다른 선택지를 고민하게 됩니다

이 과정에서 매매가 대안으로 떠오르게 됩니다.

생애최초 매수도 크게 증가

전세 수요가 매매로 이동하고 있다는 흐름은 생애최초 주택 구입자 수에서도 확인됩니다.

법원 등기정보광장 기준으로 노도강과 금관구의 집합건물 생애최초 주택 구입자 수는 2026년 1분기 4,578명으로 집계됐습니다. 전년 동기 2,181명과 비교하면 2,397명 늘어난 수치입니다.

증가율로 보면 약 109.9%입니다. 1년 만에 두 배 이상 늘어난 셈입니다.

또한 2026년 1분기 수치는 2021년 1분기 4,909명 이후 5년 만에 가장 높은 수준입니다.

이 숫자가 의미하는 것은 단순한 투자 수요 증가라기보다, 전세를 구하지 못한 무주택 실수요자들이 상대적으로 진입 가능한 지역에서 매매를 선택하고 있다는 점입니다.

이 흐름이 의미하는 것

전세가 부족해지면서 매매가 늘어나는 것이 아니라 전세가 안 되니까 매매로 이동하는 구조가 만들어지고 있다

즉, 지금의 매매 증가 흐름은 상승장 초기 신호라기보다 전세 시장 압박이 만든 결과일 가능성이 큽니다

그렇다면 지금은 사는 게 맞을까

이 질문은 단순히 분위기로 결정하면 안된다고 생각합니다.

현재 시장에서는 다음을 함께 봐야 합니다.

• 전세 유지 비용
• 매매 전환 시 초기 자금
• 대출 가능 범위
• 월 상환 부담
• 부동산 자산가치의 변화에 따른 나의 상황

같은 조건이라도 결과는 크게 달라질 수 있습니다.

숫자로 먼저 확인해야 하는 이유

전세와 매매를 비교할 때는 가격이 다른 집을 비교하기보다
같은 가격대의 주택을 기준으로 보는 것이 더 정확합니다.

예를 들어 7억짜리 주택을 기준으로 보면

전세의 경우
보증금 7억을 준비하거나 전세대출을 이용해 거주하게 됩니다.

반면 매매의 경우에는
일부 자기자본과 함께 대출을 활용해 주택을 구매하게 됩니다.

이때 차이는 단순 가격이 아니라
비용 구조에서 발생합니다.

전세는 주로 이자 부담 중심이지만
매매는 다음과 같은 비용이 함께 발생합니다.

• 취득세
• 중개수수료
• 대출 이자
• 원금 상환 부담

즉, 같은 7억짜리 집에 살더라도
전세는 “보증금 중심 구조”,
매매는 “대출과 상환 중심 구조”가 됩니다.

7억 주택 기준 전세 유지 vs 매매 전환 비교표

아래 표는 특정 지역의 실제 세액을 확정하는 표가 아니라, 상담 전에 계산 항목을 빠뜨리지 않기 위한 체크표입니다.
같은 7억 주택이라도 전세 보증금, 자기자본, 대출금리, 생애최초 여부, 조정대상지역 여부에 따라 결과는 달라집니다.

전세는 같은 예산으로 더 넓거나 더 쾌적한 주거 환경을 선택할 수 있다는 장점이 있습니다.

반면 매매는 단순한 거주를 넘어, 장기적으로 자산을 형성할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

따라서 지금의 선택은 단순한 비용 비교가 아니라
주거 환경과 자산 형성이라는 두 가지 기준을 함께 고려해 결정할 필요가 있습니다.

같이 보면 좋은 계산기

• 전월세 전환 부담 계산
• DSR/LTV 계산기
• 부동산 취득세 계산기
• 부동산 중개수수료 계산기

데이터 출처와 확인 방법

이 글의 거래량과 지역별 흐름은 공개 통계와 시장 데이터를 기준으로 해석했습니다.
실제 매수 판단 전에는 기사 숫자만 보지 말고, 같은 단지·같은 면적·비슷한 층의 최근 거래를 직접 확인하는 편이 안전합니다.

• 국토교통부 실거래가 공개시스템: 아파트 매매·전월세 실거래 신고 자료를 지역, 단지, 계약월 기준으로 확인할 수 있습니다.
• 등기정보광장: 소유권 이전 등기와 집합건물 관련 통계 흐름을 확인할 때 참고할 수 있습니다.
• 전세 매물 수는 플랫폼별 집계 기준과 중복 매물 처리 방식에 따라 차이가 날 수 있으므로, 단지별 실제 중개 현장 확인이 필요합니다.

결론

지금 시장은 단순히 “집을 사야 할 때”라기보다 선택지가 바뀌고 있는 구간입니다.

전세가 부족해지면서 일부 수요가 매매로 이동하고 있고, 그 흐름이 특정 지역에서 먼저 나타나고 있습니다.

이제는 감이나 분위기가 아니라 숫자를 기준으로 판단해야 하는 시장입니다.

자주 묻는 질문

전세난이면 바로 매매로 전환하는 것이 유리한가요?

그렇지 않습니다. 전세 매물이 줄면 매매 검토가 늘 수 있지만, 자기자본, DSR, LTV, 취득세, 중개수수료, 최소 거주기간을 함께 계산해야 합니다.

전세 매물이 줄면 집값은 무조건 오르나요?

그렇지는 않습니다. 전세 수요 일부가 매매로 이동할 수는 있지만, 대출 규제, 금리, 소득, 지역별 가격대에 따라 결과가 달라집니다.

전세 대신 매매를 고민할 때 가장 먼저 계산할 것은 무엇인가요?

월 상환액입니다. 매매가격보다 중요한 것은 내가 감당할 수 있는 자기자본, 대출 한도, DSR, 취득세, 중개수수료입니다.

7억 주택을 살 때 취득세와 중개수수료도 대출로 해결할 수 있나요?

일반적으로 취득세, 중개수수료, 이사비 같은 부대비용은 별도 현금으로 준비하는 것이 안전합니다. 대출 한도가 나온다고 해도 초기 비용까지 감안하지 않으면 계약 후 현금흐름이 빠듯해질 수 있습니다.

노도강·금관구 매매가 늘었다는 것은 상승장 신호인가요?

일부 실수요 매수 증가로 볼 수 있지만, 전체 상승장 신호로 단정하기는 어렵습니다. 전세 부족에 따른 대체 수요인지, 투자 수요 회복인지 구분해야 합니다.

전세와 매매 중 무엇이 유리한지는 어떻게 판단하나요?

같은 주택 가격을 기준으로 전세대출 이자, 주담대 원리금, 취득세, 중개수수료, 보유 기간을 함께 계산해야 합니다.

전세에서 매매로 갈아타기 전에 어떤 계산기를 먼저 써야 하나요?

전월세 전환 부담을 먼저 보고, DSR/LTV 계산기로 대출 가능 범위를 확인한 뒤, 취득세 계산기와 중개수수료 계산기로 초기 비용을 더하는 순서가 현실적입니다.